Avantajele colaborării cu un agent imobiliar

Să cer sfatul unui agent imobiliar sau să mă ocup personal de tranzacţie? Este o întrebare pe care mulţi dintre noi o au atunci când vor să cumpere sau să vândă o proprietate. Vremurile grele prin care trecem îi fac pe unii să nu apeleze la serviciile unei agenţii imobiliare pentru a nu achita comisionul datorat la finalul tranzacţiei, crezând astfel că ies mai ieftin.
Dacă nu colaboraţi cu un agent imobiliar şi nu îi achitaţi acestuia un comision, nu înseamnă neapărat că aţi cumpărat mai ieftin. Un agent imobiliar vă poate ajuta să negociaţi o tranzacţie imobiliară în favoarea dumneavoastră pentru că el ştie cel mai bine cum stau lucrurile în piaţă şi care sunt preţurile reale. În plus, un consultant imobiliar vă scuteşte de timpul pierdut pentru căutarea ofertelor, el vă va prezenta doar proprietăţile care se potrivesc cerinţelor dumneavoastră.
„Posibilităţile de negociere cresc prin intermediul unui agent imobiliar care îşi are armele lui în negociere cu vânzătorii. În acelaşi timp, cumpărătorul primeşte tot suportul în ceea ce priveşte corectitudinea documentelor, a fluenţei tranzacţiei. În general, cumpărătorul de astăzi este o persoană destul de ocupată şi preferă ca toate aceste mărunţişuri, toată procedura de pregătire a documentelor să fie făcute de o persoană calificată să facă aşa ceva. Agentul imobiliar trebuie să îl ajute pe cumpărător să nu piardă timp inutil cu identificarea proprietăţilor, cu vizionarea ofertelor nepotrivite sau a proprietăţilor unde situaţia juridică nu este clară. Un specialist imobiliar ajută la identificarea nevoilor clientului, în funcţie de profilul acestuia. La un agent imobiliar trebuie să apeleze doar cei care nu pot vinde/cumpăra/închiria singuri. Pentru că rolul agentului imobiliar este acela de a ajuta oamenii, de a reuşi ceea ce singuri nu ar reuşi, de a scuti timp, bani şi bătăi de cap pentru clienţii săi.
Sunt situaţii, şi nu rare, spun specialiştii imobiliari, când cumpărători cu un buget mic ţintesc spre proprietăţi mult mai scumpe, în zone unde nu ar găsi niciodată o locuinţă care să se încadreze în suma de care ei dispun. Astfel, un agent imobiliar va ajuta cumpărătorul să stabilească tipul de proprietate care i se potriveşte cel mai bine, în concordanţă cu bugetul alocat. „Un agent imobiliar îl poate ajuta pe clientul său, pe cumpărător în obţinerea finanţării pentru achiziţia proprietăţii dorite, fie prin ­partenerii bancari, fie prin brokerii de credit cu care agentul are parteneriate. Cred că în această perioadă cei care înţeleg beneficiile unui consultant imobiliar apelează de la început cu mare încredere. Sunt şi clienţi care după o perioadă în care caută singuri, vin către companiile imobiliare tocmai pentru că primesc un suport profesionist şi o imagine a pieţei diferită de cea pe care le-o arată vânzătorii.
Avantaje pentru vânzător
„Un agent imobiliar şi, implicit, o companie imobiliară poate pune la dispoziţie unui vânzător o bază de date de clienţi şi atunci şansele sunt mult mai mari să vândă, reuşeşte mai repede să încheie tranzacţia. Consultantul imobiliar este din ce în ce mai bine pregătit şi îi poate acorda asistenţă vânzătorului pe tot parcursul tranzacţiei, îl poate sfătui pas cu pas, îi poate transmite o imagine clară şi corectă a nivelului pieţei a ceea ce se întâmplă pe piaţă în privinţa preţurilor, a cumpărătorilor a posibilităţilor acestora de finanţare. Un consultant imobiliar ştie în orice clipă cum merg lucrurile în piaţa imobiliară şi poate stabili momentul oportun de lansare în piaţă a ofertei, un amănunt pe care puţini vânzători îl cunosc. Totodată, specialistul imobiliar va efectua o analiză de piaţă, pentru a determina pe de o parte preţul corect de lansare a ofertei în piaţă, iar pe de altă parte preţul corect de vânzare final, de cele mai multe ori ele diferind. „Consultantul imobiliar ştie cel mai bine să promoveze ofertele imobiliare, astfel încât informaţia să ajungă la potenţialii cumpărători. De asemenea, în atribuţiile agentului intră şi menţinerea la curent a vânzătorului cu privire la evoluţia pieţei, a preţurilor, precum şi urmărirea ofertelor concurente din piaţă, pentru a putea adapta constant strategia de vânzare.
Sursa: www.romanialibera.ro
 http://www.imobileterra.ro/

Martorul care minte organele judiciare riscă închisoarea

Cum sa procedam pentru a evita asemenea cazuri ?. Va prezenta detalii despre vanzarea/cumpararea acestui imobil situat pe strada Titeica in Selimbar. Atat vanzatorul cat si cumparatorul clienti cu pregatire superioara (unul medic si celalat reprezentantul unei firme de prestigiu), au considerat ca este mai bine sa se sustraga de la plata comisionului chiar daca au semnat contract cu agentia si in ziua urmatoare ne-am prezentat in Selimbar la imobil pentru negocierea pretului care s-a ajuns la 120.000 euro. In urmatoarele zile cumparatorul (doctorul) ne spune ca nu a rezolvat cu creditul si dupa o saptamana merge pe ascuns si da arvuna fara sa mai anunte agentia. Vanzatorul fiind contactat de noi de mai multe ori sa vedem care mai este situatia cu cumparatorul (doctorul) acesta ne minte spunand ca imobilul s-a inchiriat si sa-l scoatem de pe site-ul nostru de la vanzare. Parand suspecte aceste informatii am verificat la fata locului si am gasit muncitori la imobil comfirmand ca este a doctorului. Normal in asemenea situatii clientii nu mai raspund la telefon, exact cum a procedat doctorul si inainte de dezvaluirea ca a cumparat imobilul (adica nu mai raspundea la telefon) si de aceea am ajuns acolo la meseriasi. Daca nu se rezolva pe cale amiabila in cel mai scurt timp, vom posta si contractele de colaborare sa vedeti si d-voastra ca este posibil ca un medic sa se sustraga. Ca agent imobiliar cu 9 ani de experienta, recunosc ca vizionarile facute cu cadre medicale pentru diverse trnzactii imobiliare, nu au fost si nu sunt inregistrate sustrageri de la plata comisionului. Acest caz este o exceptie poate si datorita varstei fragede a medicului care probabil nu are respect suficient fata de colaboratori. Amenintarile doctoruli sunt ca are in familie jurist si contractul cu noi nu are valabilitate, dar sa recuperam de la vanzator ca acesta este de vina.
Dar noi sa recuperam de la vanzator trebuie sa-l punem pe doctor martor ca noi l-am adus la duplex si el ce declara ? mai ales ca a fost impreuna cu sotia.
Poate nu se ajungea in aceasta situatie, dar relatia dintr-e vanzator/cumparator a aparut cand proprietara l-a cunoscut pe doctor ca a fost asistata la o nastere. Cand noi ne-am bucurat ca este si mai credibila oferta, totul s-a intors impotriva noastra. Acuma vanzatorul cand i-am comunicat ca ne judecam pt comision 1%+tva din 120.000 euro, el sustine ca in actele notariale nu figureaza decat in jur de 92000 euro si ca propritatea era pe numele sotiei degeaba avem contract semnat cu el, dar totusi ne da ceva ca nu-i place sa ramana dator spune la telefon arogant.
Rezumat:
1) avem un vanzator fals care sustine ca proprietatea este pe numele sotiei si el nu are nicio obligatie dar el a semnat contractul de colaborare unde era specificat ca semnatarul conventiei este raspunzator si preia toate obligatiile proprietarului;
2) ne judecam pentru un comision din suma de 120.000 euro, suma care a fost negociata impreuna cu agentia si acum in actul oficial apare doar aproximativ 92.000 euro, probabil aici se implica alte institutii;
3) martori pentru recuperarea comisionului de la vanzator este doctorul cu sotia care probabil vor recunoaste ca agentia Terra le-a prezentat acest imobil;
4) procesul cu cumparatorul sa recuperam comisionul, daca l-ar fi achitat la data cand s-a dat arvuna, era 1.5%+tva sau 2%+tva daca era achitat la data perfectarii actelor notariale. Din cauza s-a sustras comisionul este dublu, adica 4%+tva
5) martor pentru recuperare comision de la cumparator este vanzatorul
Toate aceste lucruri normal ca nu sunt calculate de ei pentru ca se bazeaza pe niste sustineri care de multe ori persoanele influiente nu accepta  sa intervina pentru orice mizerie facuta de un cunoscut a lor.
Va intrebam pe d-voastra in ce lume traim si cum sa ne comportam cu asemenea "clienti".

Dacă martorul face afirmaţii mincinoase, ori nu spune tot ce ştie privitor la împrejurările esenţiale asupra cărora a fost întrebat, comite infracţiunea de mărturie mincinoasă care se pedepseşte cu închisoare de la unu la 5 ani (art. 260 Cpen). Încercarea de a determina o persoană prin constrângere ori corupere să dea declaraţii mincinoase într-o cauză penală, civilă, disciplinară sau în orice altă cauză în care se ascultă martori, se pedepseşte cu închisoare de la 3 luni la 2 ani sau cu amendă (art. 261 Cpen). Împiedicarea participării într-o cauză penală, civilă, disciplinară sau în orice altă cauză, a unui martor, expert, interpret sau apărător, săvârşită prin violenţă, ameninţare sau prin orice alt mijloc de constrângere îndreptat împotriva sa ori a soţului sau a unei rude apropiate, se pedepseşte cu închisoare de la 6 luni la 7 ani (art. 261 ind.1 Cpen).
Suesa: http://cristidanilet.wordpress.com

Sustragerea de la plata comisionului a unei cliente cu functia de executor.
Clienta cu functia de executor a inchiriat un spatiu central dupa ce acesta ia fost prezentat de catre unul din agentii nostri. Pana aici nimic nu este rau, doar ca dupa ce a vazut spatiul, la iesirea din cladire a zarit un numar de telefon afisat pe geam, numarul apartinand proprietarului si a luat legatura cu acesta fara sa-i comunice ca l-a vizionat cu agentia. Aceasta a incheiat contractul de inchiriere fara sa mai plateasca comision, care era de 150 euro. Nu ne deranjeaza suma pierduta ci persoana si functia. Intradevar are o varsta destul de frageda si mai are multe de invatat. Colegii dansei cu siguranta nu sunt multumiti de acest comportament. Proprietarul nu are nicio vina, deoarece cheile erau la agentie si nu a stiut de vizionarea in cauza, si nici de faptul ca nu a fost pusa sa semneze contract de vizionare, agentul considerand ca este o persoana de incredere (vezi functia). In urma vizionarii spatiului, clienta a spus ca nu este interesata de acesta, desi ulterior la inchiriat. In urmatoarea perioada daca nu se achita comisionul, vom face public numele clientei si adresa exacta a imobilului. 

NOTA: Cand va sustrageti de la comisionul pe care l-ati negociat cu agentul, este ca si cum i-ati furat o suma din salariu. Mai bine renuntati la colaborare de la inceput, ca oricum pana la urma avocatii cu care colaboram vor recupera comisionul si cu penalizari si alte cheltuieli. Chiar daca nu ati semnat contract de vizionare, mai este si proba telefoanelor, marturia vanzatorului, e-mail si alte dovezi care sunt in favoarea agentului, mai ales ca de atatia ani stim intr-un procent destul de mare cum sa ne protejam. 
Noi dorim sa ne multumim clientii cu oferte imobiliare nu cu metode de recuperat comisioane. Cine nu doreste sa plateasca comision, nu inteleg de ce apeleaza la serviciile agentiilor. 

Dacă martorul face afirmaţii mincinoase, ori nu spune tot ce ştie privitor la împrejurările esenţiale asupra cărora a fost întrebat, comite infracţiunea de mărturie mincinoasă care se pedepseşte cu închisoare de la unu la 5 ani (art. 260 Cpen). Încercarea de a determina o persoană prin constrângere ori corupere să dea declaraţii mincinoase într-o cauză penală, civilă, disciplinară sau în orice altă cauză în care se ascultă martori, se pedepseşte cu închisoare de la 3 luni la 2 ani sau cu amendă (art. 261 Cpen). Împiedicarea participării într-o cauză penală, civilă, disciplinară sau în orice altă cauză, a unui martor, expert, interpret sau apărător, săvârşită prin violenţă, ameninţare sau prin orice alt mijloc de constrângere îndreptat împotriva sa ori a soţului sau a unei rude apropiate, se pedepseşte cu închisoare de la 6 luni la 7 ani (art. 261 ind.1 Cpen).
Suesa: http://cristidanilet.wordpress.com

Echipa TERRA

test

Contract de inchiriere imobil intre persoane fizice

Contract de inchiriere intre persoane fizice       Incheiat astăzi ___/___/_______

 Între :

 Subsemnatul(a)___________________, domiciliat in ____________________, str ___________ ______nr ____, bl __, ap _____., posesor al B.I. cu seria ____., nr ___________, eliberat de _________________ la data de ___/___/______  în calitate de proprietar a imobilului/spatiu/apartament situat la adresa ________________________________________________________________ compus

din ____________________________________.

Si

Subsemnatul(a)___________________, domiciliat in ____________________, str ___________ ______nr ____, bl __, ap _____., posesor al B.I. cu seria ____., nr ___________, eliberat de _________________ la data de ___/___/______ în calitate de chiriaş.

Primul în calitate de proprietar închiriez, iar al doilea în calitate de chiriaş iau în chirie imobilul/spatiul/apartamentului situat la adresa _________________________________________________________________________ compus din _________________ camere plus dependinţe, nemobilate / mobilate conform listei de inventar ce se va întocmi de către părţi la data intrării în imobil.

.

1. Termenul de închiriere este de la data de ___/___/______ până la data de ___/___/______ cu posibilitate de prelungire prin acordul ambelor părţi fără modificarea condiţiilor din prezentul contract

2.Chiria lunara este de _____________Lei/Euro/USD .  Plata se face ____________________________

3. Părţile au convenit astfel: chiriaşul sa plătească proprietarului suma de _____________Lei/Euro/USD cu titlul de garanţie pentru plata cheltuielilor ce cad în sarcina chiriaşului şi care privesc imobilul ce face obiectul prezentului contract. Proprietarul se obligă ca la încetarea raporturilor dintre părţi, raporturi ce rezultă sau sunt consecinţa prezentului contract de închiriere, să restituie chiriaşului această sumă de bani.

4. În momentul încheierii contractului s-a plătit de către chiriaş suma de _____________Lei/Euro/USD reprezentând___________________________________________________

5. Rezilierea contractului se face prin acordul ambelor părţi înainte de termen sau cu un preaviz de ___ zile calendaristice. În situaţia în care oricare din părţi nu respectă aceste condiţii va plăti celeilalte părţi despăgubiri în valoare de _____________Lei/Euro/USD

6. OBLIGAŢIILE CHIRIAŞULUI:

chiriaşul se obligă să folosească bunul închiriat conform destinaţiei sale, să nu tulbure liniştea proprietăţilor vecini prin folosinţa sa.

va preda imobilul la finalul perioadei de locaţiune în condiţiile iniţiale preluării lui,

nu va subînchiria imobilul

să plătească la timp cheltuielile de folosinţa a imobilului (apă, gaz, electricitate, etc)

să respecte normele de prevenire a incendiilor, şi să întreţină bunurile în folosinţă exclusivă, (instalaţii de apa, gaz metan, mobilier- frigider şi dulap)

să păstreze curăţenia şi să respecte normele de igiena în interiorul imobilului

să restituie imobilul la data expirării contractului sau la rezilierea acestuia înainte de termen în condiţiile prezentului contract

să despăgubească proprietarul de eventualele daune produse imobilului sau a bunurilor din interiorul acestuia din folosinţa sa

să nu schimbe destinaţia imobilului din destinaţia de locuinţa

7. OBLIGAŢIILE PROPRIETARULUI:

proprietarul se obligă să predea imobilul la data stabilită în contract în stare de folosinţă

proprietarul se obligă să asigure locatorului imobilul potrivit destinaţiei pentru care a fost închiriat

garantează chiriaşului împotriva viciilor ascunse ale imobilului  __________________________.

garantează pentru evictiune

Predarea imobilului către chiriaş se va face cel mai târziu la data de___/___/______ .

Prezentul contract conţine două pagini şi s-a încheiat în ______ exemplare, astăzi fiecare parte intrând în posesia unui exemplar din contract.

La preluarea imobilului/apartamentului, aparatele de măsura aveau următoarele indexuri:

Index contor apă caldă

Index contor apă rece

Index energie electrică

la data închirierii, la asociaţia de proprietari era de plata suma de _________Lei

              PROPRIETAR                                                                                          CHIRIAŞ

                               

 http://www.imobileterra.ro/

Contract de inchiriere pentru spaţii

CONTRACT DE ÎNCHIRIERE

pentru spaţii cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă

Nr._________ din ____________

I. PĂRŢILE CONTRACTANTE

Între

___________________________ cu sediul în ………., _______________, înscris la ORC sub nr………………

________, având contul curent nr: _____________________ deschis la Banca  ____________ si cod unic de înregistrare fiscală _____________ reprezentanţi legali _____________ în calitate de ___________  , în calitate de LOCATOR,

şi

…………………………………………………….., în calitate de LOCATAR,

          În baza prevederilor Ordinul MJLC nr.1516/C/20.05.2012 a Ordinului MJLC nr.1547/27.05.2009 şi art.1777 şi următoarele din Noul Cod civil. au încheiat prezentul contract de închiriere:

II. OBIECTUL CONTRACTULUI

Art. 1. - Obiectul contractului este închirierea spaţiului cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă situat în _________________________, în suprafaţă construită de __ mp, suprafaţă utilă de _______ mp, înscris în CF nr. ___________, cu nr. top._____________, identificat conform schiţei ataşate ce constituie Anexa 1 la prezentul contract

- suprafaţa folosită în exclusivitate _______ mp compuse din: ___________

- destinaţia spaţiului închiriat este activitate judecătorească – Judecătoria Cornetu

Art. 2. - Predarea – primirea spaţiului ce formează obiectul prezentului contract este consemnată în procesul verbal de predare - primire, Anexa nr.2 la prezentul contract.

III. DURATA CONTRACTULUI

Art. 3. – Termenul închirierii este de 10 ani, respectiv de la data de _______ şi până la data de__________.

Contractul poate fi prelungit prin act adiţional semnat de ambele părţi. Reînnoirea contractului de închiriere se va notifica în scris cu cel puţin 30 de zile înainte de expirarea duratei de închiriere.

IV. CHIRIA

Art. 4. – Chiria lunară pentru folosirea spaţiului este de………./mp, respectiv………../lună. 

Art. 5. – Chiria se achită în termen de 60 de zile de la data primirii facturii.

Art. 6. - Plata chiriei se face în baza facturii fiscale şi se va plăti prin virament în contul …………., deschis la Trezoreria Municipiului…….

V. OBLIGAŢIILE LOCATORULUI

Art. 7. – Locatorul se obligă să predea şi să asigure folosinţa spaţiului, să menţină spaţiul în stare de întrebuinţare conform destinaţiei sale şi să-l garanteze pe locatar de tulburările provenite din propria sa faptă.

a)   – Locatorul se obligă să pună la dispoziţia locatarului spaţiul închiriat, după efectuarea amenajărilor, conform unui proces –verbal de predare-primire semnat de ambele părţi cel târziu la data de …………..

b)   – spaţiul închiriat va fi predat de către Locator conectat la utilităţi şi în stare finisată, conform caietului de sarcini.

c)    – Locatorul se obligă să efectueze reparaţiile majore (structurale) pentru menţinerea în bună stare imobilului.

d)   – locatorul se obligă să repare şi să întreţină spaţiile comune atât din interiorul cât şi din exteriorul imobilului

e)   – Locatorul este obligat să asigure spaţiul închiriat împotriva incendiilor, pagubelor provocate de calamităţi.

VI. OBLIGAŢIILE LOCATARULUI

Art. 8. - Locatarul are următoarele obligaţii:

a) – să folosească spaţiul închiriat ca un bun proprietar, conform destinaţiei sale;

b)- să preia spaţiul închiriat până cel târziu la data de ……….

c) - să achite chiria lunar, până la termenul fixat prin contract;

d) - la expirarea contractului, să restituie bunul închiriat în starea în care l-a primit, prin semnarea contractului recunoscându-se că l-a primit în stare bună;

e) – să asigure paza împotriva incendiilor, în conformitate cu normele legale în vigoare;

g) – locatarul are dreptul să monteze firme, embleme pe faţada imobilului.

h) – locatarul este de acord să permită accesul Locatorului în spaţiul închiriat pentru efectuarea unor lucrări de construcţii sau reparaţii strict necesare bunei funcţionări a activităţii instanţei. Pe perioada lucrărilor de reparaţii nu se va percepe chirie pentru spaţiile din imobilul închiriat, unde se desfăşoară astfel de lucrări.

i) – să efectueze reparaţiile curente necesare în spaţiul închiriat

Art.9. – Utilităţile consumate sunt în sarcina locatarului.

VII. CLAUZE SPECIALE

Art. 10. – Subînchirierea în tot sau în parte a spaţiului închiriat, sesiunea contractului de închiriere şi asocierea, sau orice altă formă de cedare a folosinţei bunului închiriat sunt posibile doar cu acordul prealabil al locatorului sub sancţiunea rezilierii contractului de închiriere.

Art. 11. –.În cazul nerespectării clauzelor contractuale, locatorul poate cere executarea silită şi (sau) rezilierea contractului fără o prealabilă punere în întârziere.

VIII. RĂSPUNDERE CONTRACTUALĂ

Art. 12. – Pentru neexecutarea, executarea necorespunzătoare sau cu întârziere a obligaţiilor contractuale, partea care se face vinovată de aceasta datorează despăgubiri.

Art. 13. – Forţa majoră, comunicată şi dovedită conform legii, apără de răspundere partea care o invocă.

Art. 14. – Litigiile, de orice fel, decurgând din neexecutarea prezentului contract de închiriere, se vor soluţiona la instanţele judecătoreşti competente.

IX. ÎNCETAREA CONTRACTULUI

Art.15 – Contractul de închiriere încetează la:

a)   – expirarea termenului contractual, dacă părţile nu convin prelungirea acestuia prin act adiţional

b)   – prin acordul scris al ambelor părţi

c)   – ca drept al locatorului în caz de neexecutare de către locatar a obligaţiilor contractuale

d)   – ca drept al locatarului în caz de neexecutare sau executare necorespunzătoare de către locator a obligaţiilor contractuale.

X. ALTE CLAUZE

Art. 16. – Orice modificare sau completare ulterioară a prezentului contract de închiriere se va realiza de comun acord, în scris, prin act adiţional şi va constitui anexă la contract.

Art. 17. – Prezentul contract se completează cu dispoziţiile în materie ale Noului Cod Civil şi intră în vigoare la data prevăzută de art.3 din prezentul contract.

         

  Drept pentru care s-a încheiat  astăzi ………………, prezentul contract de închiriere în 3 (trei) exemplare.

            LOCATOR,   
                                                                                                                 LOCATAR,

 http://www.imobileterra.ro/